Dans le cadre d’une location immobilière, plusieurs solutions s’offrent à vous : location d’un logement vide, d’un logement meublé, à titre de résidence principale ou bien en location saisonnière… Faisons un tour d’horizon des différents baux locatifs.
Le bail de location vide
DURÉE DU BAIL :
3 ans renouvelables (6 ans si le bailleur est une société)
Le bail peut être plus court (minimum 12 mois) dans les cas suivants : installation d’un enfant étudiant, mutation professionnelle, départ programmé à la retraite.
PRÉAVIS :
Locataire : 3 mois (à tout moment) / 1 mois en zone tendue
Ce préavis peut également être réduit à 1 mois dans les cas suivants : mutation professionnelle, licenciement, état de santé nécessitant un déménagement urgent, titulaires de l’allocation RSA, personnes retrouvant un emploi après licenciement, premier emploi pour un étudiant.
Propriétaire : 6 mois avant l’échéance du bail pour vente, pour habiter (lui ou un proche) ou pour motif légitimes et sérieux (impayés, troubles de voisinage)..
Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire est prioritaire pour l’achat du logement et bénéficie d’un droit de préemption de deux mois.
Sans congé des deux parties, le bail est renouvelé tacitement.
CAUTION OU GARANTIE LOYERS IMPAYÉS :
Il est interdit de cumuler les deux sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
DÉPÔT DE GARANTIE :
Égal à 1 mois de loyer (hors charges) maximum
restituable dans 1 délai maximum d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme.
Le bail de location meublée
DURÉE DU BAIL :
1 an renouvelable (9 mois non renouvelables pour les étudiants)
PRÉAVIS :
Locataire : 1 mois (à tout moment)
Propriétaire : 3 moisavant l’échéance du bail
pour vente, pour habiter (lui ou un proche) ou pour motif légitimes et sérieux (impayés, troubles de voisinage)...
Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire n’est pas prioritaire pour l’achat du logement et ne bénéficie pas d’un droit de préemption.
Sans congé des deux parties, le bail est renouvelé tacitement.
CAUTION OU GARANTIE LOYERS IMPAYÉS :
Il est interdit de cumuler les deux sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
DÉPÔT DE GARANTIE :
Égal à 2 mois de loyer (hors charges) maximum restituable dans 1 délai maximum d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme et de 2 mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme.
Le bail mobilité
Tout nouveau, ce type de bail a été pensé pour les personnes à la recherche d’un logement pour une durée temporaire que ce soit dans le cadre d’une mission professionnelle, d’une formation, d’études supérieures, d’un contrat d’apprentissage, d’un stage ou d’un service civique. Il doit entrer en vigueur au 01/01/2019*.
DURÉE DU BAIL :
1 à 10 mois non renouvelables
Le bail peut être renouvelé une fois s’il a été signé pour une durée inférieure à 10 mois dans un premier temps. Auquel cas, il pourra être prolongé par avenant, une fois seulement, sans dépasser cette durée.
PRÉAVIS :
Locataire : 1 mois (à tout moment)
Propriétaire : Il ne peut pas donner congé à son locataire avant la fin du bail.
GARANTIES :
Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le propriétaire-bailleur.
Pour autant, il sera protégé par la garantie visale mise en place par Action Logement, sous une forme renforcée. Elle permettra de couvrir la remise en état du logement en cas de dégradations causées par le locataire et/ou les éventuels loyers impayés.
* Le texte officiel n’étant pas encore paru au moment où nous écrivons ces lignes, des modifications sont susceptibles d’être apportées.
Le bail de location saisonnière
DURÉE DU BAIL :
à la journée, à la semaine, à la quinzaine ou au moisdans une durée maximum de 90 jours consécutifs (le temps d’une saison). Des tribunaux ont estimé que le bail peut être plus long dans les régions considérées touristiques (maximum 6 mois).
Résidence principale : il est possible de louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours par an par le biais d’une plateforme de location (type Airbnb). La loi oblige celle-ci à comptabiliser le nombre de jours loués et à retirer les annonces d’un propriétaire lorsqu’il atteint le quota. Certaines communes imposent un enregistrement ou une déclaration de location de sa résidence principale. C’est le cas notamment à Paris, Bordeaux, Nice, Lyon ou Toulouse…
Résidence secondaire : les conditions sont différentes selon la situation géographique du logement. Certaines communes imposent un changement d’usage.
DÉPÔT DE GARANTIE :
Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. Le montant n’est pas réglementé mais est négociable et ne devrait pas, en pratique, excéder le montant du loyer demandé.
