Un bail d’habitation pour une location nue ne peut être résilié par le propriétaire qu’à son échéance, et uniquement pour trois motifs prévus par la loi
1. Le congé pour vente
Le bailleur peut récupérer le logement pour le vendre libre d’occupation. Il doit :
- envoyer le congé au moins 6 mois avant la fin du
bail
- proposer le logement au locataire en priorité, avec une offre détaillée : prix, conditions, description complète
Le droit de préemption du locataire s’applique, sauf si la vente est réalisée au profit d’un membre de la famille proche à condition qu’il occupe effectivement le logement pendant au moins 2 ans.
Cas particulier :
Si le propriétaire a acheté le logement avec un locataire en place, il ne peut donner congé qu’à la première reconduction du bail et non à l’échéance initiale.
Exemple :
Le propriétaire achète un logement déjà loué, le 1er mars 2024. L’échéance du bail en cours est fixée au 31 décembre 2025.
Il devra attendre la première reconduction, donc jusqu’au 31 décembre 2028, pour pouvoir donner congé avec un préavis de 6 mois.
2. Le congé pour reprise
Le propriétaire peut reprendre le logement pour y vivre lui-même ou pour y loger un proche (enfant, parent, conjoint, partenaire pacsé ou concubin depuis au moins un an).
Il doit :
- respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail
- préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
- justifier du caractère réel et sérieux de la reprise
Cas particulier :
Si le propriétaire a acheté
un logement déjà loué, des règles particulières s’appliquent. Lorsque
moins de deux ans séparent la date d’achat et l’échéance du bail en cours, le congé peut être donné à cette échéance, mais il ne prendra effet qu’au terme de ces deux ans.
Exemple :
Le logement est acheté le 1er
mars 2024, avec un locataire en place. Le bail se termine le 31 décembre
2025.
Le propriétaire peut donner congé pour cette échéance, en respectant un préavis de 6 mois, mais le locataire pourra rester dans les lieux jusqu’au 1er mars 2026, soit deux ans après la date d’achat.
3. Le congé pour motif légitime et sérieux
Le propriétaire peut délivrer congé à son locataire pour motif légitime et sérieux (exemples : troubles du voisinage, sous-location non autorisée par le propriétaire, retards fréquents et répétés dans le paiement du loyer).
Le motif doit être explicite et précis. En cas de contestation, le juge tranchera.
La résiliation anticipée
En dehors de ces trois cas, le propriétaire ne peut pas rompre le bail avant son terme, sauf procédure judiciaire.
Protection renforcée des locataires âgés
Sous conditions :
- avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- avoir des revenus modestes (inférieurs au plafond pour un logement social)
Dans ce cas, le propriétaire ne peut donner congé que s’il :
- a lui-même plus de 65 ans
- ou perçoit des revenus modestes
- ou propose une solution de relogement adaptée dans les environs
Dans tous les cas, le congé doit respecter un formalisme impératif :
- être adressé à chaque signataire du bail
- être envoyé par lettre recommandée avec accusé de
réception, par huissier, ou remis en main propre
contre récépissé (ce dernier mode reste toutefois déconseillé)
- parvenir au locataire au moins 6 mois avant l’échéance du
bail
- mentionner clairement le motif
- inclure la notice d’information officielle.
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