Le dispositif Denormandie est une aide fiscale instaurée par la loi de finances 2019. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il permet aux investisseurs d’acheter des biens immobiliers, pour les rénover et les mettre en location non-meublée, tout en réduisant leurs impôts.
Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Denormandie
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Localisation
Le logement doit être situé soit dans l'une des communes concernées par le dispositif, soit dans une copropriété en grave difficulté.
Vous pouvez consulter la liste des zones éligibles en cliquant ici. -
Travaux de rénovation et performance énergétique
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et viser à améliorer la performance énergétique du bien. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE. La création de nouvelles surfaces habitables ou annexes (garages, caves, etc.) est également éligible. En matière de performance énergétique, les travaux doivent permettre de réduire la consommation d’énergie d’au moins 30 %, ou respecter des critères liés à l’isolation et à la production d’eau chaude. Le logement doit atteindre au minimum un DPE de catégorie E après travaux, mais il est conseillé d’atteindre un DPE D ou mieux pour anticiper les évolutions réglementaires.
Les obligations liées à la location
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Durée de location
L’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 6 ans minimum, avec la possibilité d’étendre cet engagement à 9 ou 12 ans.
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Plafonds de loyers
Le loyer mensuel est plafonné et varie selon la zone géographique du bien. En 2025, les plafonds de loyers par m² sont les suivants :
- Zone A bis : 19,51 €/m²
- Zone A : 14,49 €/m²
- Zone B1 : 11,68 €/m²
- Zone B2/C : 10,15 €/m²
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Plafonds de ressources du locataire
Les revenus fiscaux du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil, qui varie selon la zone géographique. Vous pouvez consulter ces plafonds en cliquant ici. -
La réduction d’impôt Denormandie
Si le logement comporte des surfaces annexes (comme un balcon ou une cave), celles-ci sont prises en compte à 50% pour calculer
le loyer.
Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de la location :
- 12% du prix du bien pour 6 ans de location
- 18% du prix du bien pour 9 ans de location
- 21% du prix du bien pour 12 ans de location
L'investissement est plafonné à 300 000 € et le plafond des niches fiscales en 2025 est de 10 000 € par an, sauf dans les cas spécifiques où il peut être augmenté jusqu’à 18 000 €.
