En 2025, la fiscalité des locations meublées évolue avec deux changements majeurs : un encadrement plus strict des locations saisonnières et une modification du calcul de la plus-value à la revente.
Nouvelles règles pour les locations touristiques
Adoptée en novembre 2024, la loi « anti-Airbnb » vise à réguler la location saisonnière pour préserver l’offre de logements pour les résidents permanents. Parmi les principales mesures :
- Un abattement fiscal réduit : les revenus des meublés touristiques bénéficient désormais d’un abattement de 50 % pour les biens classés (contre 70 % auparavant) et de 30 % pour les non classés (contre 50 %).
- Un plafonnement des durées de location : les maires peuvent limiter la location des résidences principales à 90 jours par an (au lieu de 120).
- Des quotas d’autorisations : les communes peuvent instaurer des restrictions pour encadrer le nombre de meublés touristiques.
Plus-value : un nouveau calcul qui augmente l'imposition
Jusqu’à présent, les loueurs en meublé ayant opté pour le régime réel, bénéficiaient d’un avantage : lors de la revente, les amortissements déduits au fil des années n’étaient pas intégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
La loi de finances 2025 prévoit désormais leur prise en compte, ce qui alourdit l’imposition à la revente.
Monsieur Dupont a acquis un bien immobilier en 2011. Il l’a revendu en mars 2025.
Prix d'acquisition : 150 000 €
Frais de notaire au forfait (7,5 %) : 11 250 €
Travaux au forfait (15 %) : 22 500 €
Amortissements fiscalement déduits : 60 000 €
Prix de cession : 200 000 €
Durée de détention : 14 ans
| Tableau comparatif | Avant la réforme (2024) | Après la réforme (2025) |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 150 000 € | 150 000 € |
| Frais de notaire au forfait | 11 250 € | 11 250 € |
| Travaux au forfait | 22 500 € | 22 500 € |
| Amortissements déduits | - | 60 000 € réintégrés |
| Prix de cession | 200 000 € | 200 000 € |
| Plus-value brute avant abattements | 16 250 € | 76 250 € |
| Impôt sur le revenu (19%)* | 1 423 € | 6 667 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%)** | 2 377 € | 11 163 € |
| Total impôt dû | 3 800 € | 17 830 € |
*Calcul de l'impôt sur le revenu : L'abattement pour l'impôt sur le revenu est de 6% par an pour chaque année de détention entre la 6ᵉ et la 14ᵉ année, soit un total de 54% sur la plus-value brute. L'impôt sur le revenu est ensuite calculé sur la plus-value nette imposable après cet abattement, au taux de 19%.
**Calcul des prélèvements sociaux : L'abattement pour les prélèvements
sociaux est de 1,65% par an pour chaque année de détention entre la 6ᵉ
et la 14ᵉ année, soit un total de 14,85% sur la plus-value brute. Les
prélèvements sociaux sont ensuite calculés sur la plus-value nette imposable
après cet abattement, au taux de 17,2%.
La réforme de 2025 alourdit la fiscalité à la revente en réintégrant les amortissements dans la plus-value. Cependant, le LMNP reste attractif grâce à des loyers plus élevés que la location nue et la possibilité de déduire de nombreuses charges avec le régime réel.
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