Lors de la vente d'un bien immobilier à un prix supérieur à son acquisition, une plus-value est réalisée. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique si la plus-value dépasse 50 000 €. Cependant, certaines situations permettent une exonération totale ou partielle de cet impôt.
Calcul de la plus-value
La plus-value brute est déterminée en soustrayant le prix d'acquisition du bien du prix de cession.
Le prix d'acquisition comprend le montant d'achat majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, par exemple) et des dépenses de travaux sous certaines conditions.
Le prix de cession correspond au montant de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, frais d'agence, etc.).
Exemple :
Monsieur et Madame DURAND vendent leur maison 350 000€.
- Prix d'acquisition il y a 10 ans : 200 000 € (prix d'achat) + 15 700 € (frais de notaire) + 40 000 € (travaux) = 255 700 €
- Prix de cession : 350 000 € (prix de vente) - 500 € (frais de diagnostics) = 349 500 €
- Plus-value brute : 349 500 € - 255 700 € = 93 800 €
Exonérations liées à la nature du bien
- Résidence principale : La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Si le bien n'est plus occupé au moment de la vente, l'exonération s'applique si la cession intervient dans un délai raisonnable (environ un an) après le départ du logement.
- Première cession d'une résidence secondaire : Une exonération est possible si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la vente et s'il réinvestit le produit de la vente dans l'acquisition ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois. L'exonération est proportionnelle au montant réinvesti.
Exemple :
Une résidence secondaire est vendue pour 400 000 € avec une plus-value de 100 000 €.
Le propriétaire vendeur réinvestit 300 000 € pour l’acquisition de sa résidence principale, ce qui représente 75 % du prix de vente.
La plus-value est alors exonérée à hauteur de 75 %, soit
75 000 €, et elle est imposable à hauteur de 25 000
€.
- Vente d'un bien inférieur à 15 000 € : Les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € sont exonérées de plus-value.
Abattements liés à la durée de détention
Impôt sur le revenu
Un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à une exonération totale au bout de 22
ans.
L'abattement est de 6 % par an
entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis de 4 % la 22ᵉ
année.
Exemple :
Dans le cas de M. et Mme DURAND, qui ont détenu leur bien pendant un peu plus de 10 ans :
- Ils bénéficient d’un abattement de 30 % soit 5 années (6 % x 5 ans).
- La base imposable est de 65 660 € (93 800 € - 30 %).
- Ils payeront 19% d’impôts sur les revenus sur ce montant soit 12 475 € (19 % de 65 660 €)
Prélèvements sociaux
L'exonération totale est atteinte après 30 ans de détention. L'abattement est de :
- 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année,
- 1,60 % la 22ᵉ année,
- 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année.
Exemple :
Toujours pour M. et Mme DURAND, après un peu plus de 10 ans de détention :
- Ils bénéficient d’un abattement de 8,25 % soit 5 années (1,65 % x 5 ans).
- La base des prélèvements sociaux est de 86 062 € (93 800 € - 8,25 %).
- Ils payeront 17,2 % de prélèvements sociaux soit 14 803 € (17,2 % de 86 062 €).
Exonérations spécifiques
Certaines situations particulières peuvent également ouvrir droit à une exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière :
- Cession d'un terrain à bâtir en zone tendue
- Vendeur retraité ou en situation de handicap
- Non-résident fiscal
- Expropriation pour cause d'utilité publique
Il est essentiel de se référer aux textes légaux en vigueur ou de consulter un professionnel pour connaître précisément les conditions d'application de ces exonérations.
