Publié le 08/02/2023 - Mis à jour le 08/02/2023
Une Société civile immobilière (SCI) peut être la forme juridique la plus adaptée et la plus avantageuse afin d’acquérir et de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Cependant dès sa création vous serez soumis à des conditions fiscales particulières. Quels sont les principaux impôts qui la concerne ?
Faisons le point en détail.
La SCI est redevable, en tant que propriétaire du bien immobilier, de la taxe foncière au 1er janvier de l'année d’imposition. Ceci même si l’un des associés n’est pas imposable ou même si la SCI n’a généré aucun bénéfice. Elle est calculée pour chaque associé à hauteur de sa quote-part de résultat. En revanche, la SCI n’est pas redevable de la taxe d’habitation, qui sera elle directement réclamée à l’occupant du logement.
Il existe trois possibilités :
Quand elle revend un bien, la SCI est redevable pour le compte de ses associés de l’impôt sur les éventuelles plus-values engrangées. Également quand un associé cède ses parts, il doit payer l’impôt s’il réalise une plus-value par rapport au prix d'achat.
Cependant l’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale peut aussi s’appliquer en SCI. Cela dans le cas où un associé utilise une partie du bien à titre de résidence fiscale. Cet abattement s’applique alors sur la quote-part de plus-value revenant à cet associé.
Les parts de SCI entrent dans la base de calcul de l’IFI dû par les particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. La valeur des parts est égale à celle des biens de la SCI, déduction faite des éventuelles dettes (solde de prêts en cours, notamment). En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier reste redevable de l’IFI, contrairement au nu-propriétaire qui en est lui exonéré.
Contrairement à ce que nous pourrions penser, en dehors du cas où l'on est assujetti à l'impôt sur les sociétés, la fiscalité de la SCI est semblable à celle à laquelle nous sommes soumis lorsque l’on acquiert des biens personnellement. En revanche, créer une SCI peut être intéressant fiscalement dans le cadre d’une succession. En effet, la SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Vous souhaitez en savoir plus, consultez notre article :
SCI ou indivision : quelle est la meilleure option ?
Les impôts locaux
La SCI est redevable, en tant que propriétaire du bien immobilier, de la taxe foncière au 1er janvier de l'année d’imposition. Ceci même si l’un des associés n’est pas imposable ou même si la SCI n’a généré aucun bénéfice. Elle est calculée pour chaque associé à hauteur de sa quote-part de résultat. En revanche, la SCI n’est pas redevable de la taxe d’habitation, qui sera elle directement réclamée à l’occupant du logement.
L'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés (IS)
Il existe trois possibilités :
- Si la SCI ne perçoit pas de revenus, elle devra faire une déclaration d’absence de revenus locatifs.
A noter qu’une SCI ne percevant pas de revenus ne peut pas déduire de charges.
- Si la SCI perçoit des revenus, par exemple des loyers, vous pouvez choisir d'être assujetti soit à l'impôt sur le revenu soit à l'impôt sur les sociétés :
1- l'impôt sur le revenu : La SCI doit faire une déclaration chaque année mais ne s'acquitte pas de l'impôt. Chaque associé déclare ses bénéfices, ou déficits, proportionnellement à sa part et sera imposé dessus individuellement.
2- l'impôt sur les sociétés : La SCI à la possibilité de déduire de ses recettes l’intégralité de ses charges, amortir ses immeubles et récupérer la TVA.Cette option est toutefois réservée aux investissements conséquents nécessitant, par exemple, de gros travaux. En contrepartie, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale et perd la transparence fiscale. A noter aussi que depuis 2019, les sociétés qui ont opté pour l'IS peuvent y renoncer jusqu’à la 5ème année d’exercice après y avoir souscrit. Passé ce délai, l’option sera définitive.
Les impôts sur les plus-values
Quand elle revend un bien, la SCI est redevable pour le compte de ses associés de l’impôt sur les éventuelles plus-values engrangées. Également quand un associé cède ses parts, il doit payer l’impôt s’il réalise une plus-value par rapport au prix d'achat.
Cependant l’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale peut aussi s’appliquer en SCI. Cela dans le cas où un associé utilise une partie du bien à titre de résidence fiscale. Cet abattement s’applique alors sur la quote-part de plus-value revenant à cet associé.
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les parts de SCI entrent dans la base de calcul de l’IFI dû par les particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. La valeur des parts est égale à celle des biens de la SCI, déduction faite des éventuelles dettes (solde de prêts en cours, notamment). En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier reste redevable de l’IFI, contrairement au nu-propriétaire qui en est lui exonéré.
Contrairement à ce que nous pourrions penser, en dehors du cas où l'on est assujetti à l'impôt sur les sociétés, la fiscalité de la SCI est semblable à celle à laquelle nous sommes soumis lorsque l’on acquiert des biens personnellement. En revanche, créer une SCI peut être intéressant fiscalement dans le cadre d’une succession. En effet, la SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Vous souhaitez en savoir plus, consultez notre article :
SCI ou indivision : quelle est la meilleure option ?
