1 - Location vide de meubles : les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont les recettes issues de la location de biens immobiliers non meublés (maisons, appartements, locaux commerciaux). Ils incluent aussi les revenus des parts de sociétés foncières (SCI, SCPI, etc.). Comme les revenus professionnels, ils doivent être déclarés annuellement.
Quel est le régime d’imposition pour les revenus fonciers ?
Il existe deux régimes :
- Le régime réel : pour les revenus supérieurs à 15 000 €, permettant de déduire les charges engagées, telles que :
- Frais d’entretien et de réparation
- Charges de copropriété
- Frais de gestion locative
- Impôts locaux
- Intérêts d’emprunt
- Primes d’assurance
- Le micro-foncier : pour les revenus inférieurs à 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel reste possible si le propriétaire en fait la demande. Il convient donc de choisir le régime le plus avantageux selon le niveau de charges du logement.
Comment déclarer mes revenus fonciers ?
La déclaration varie selon le régime choisi :
- Régime réel : déclarez les revenus et charges sur le formulaire n°2044, puis reportez le solde sur le formulaire n°2042.
- Régime micro-foncier : déclarez vos recettes sur le formulaire n°2042.
Dans quelle mesure peut-on changer de régime ?
Si vous souhaitez renoncer au régime micro-foncier et opter pour le régime réel, la simple inclusion du formulaire n°2044 à votre déclaration de revenus suffit à le formaliser. Attention, cette option est :
- Globale : elle s’applique à l’ensemble de vos revenus fonciers. Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, il n’est pas possible de les déclarer sous des régimes différents.
- Irrévocable pendant 3 ans. Au delà de cette période, vous pouvez soit revenir au régime micro-foncier (à condition de ne pas dépasser le seuil de revenus de 15 000 € par an), soit poursuivre avec le régime réel (l’option devient alors annuelle).
Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Dans le régime réel, si les charges déductibles dépassent les revenus fonciers générés, on observe un déficit foncier. Celui-ci peut être déduit du revenu global, jusqu'à 10 700 € par an, réduisant ainsi l'impôt. L'excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit :
- sur l'ensemble de vos revenus pendant 6 ans,
- sur vos seuls revenus fonciers pendant 10 ans.
2 - Location meublée : bénéfices industriels et commerciaux
Les revenus issus de la location de biens meublés à usage d’habitation relèvent d’un régime fiscal différent. Ceux-ci sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et nécessitent une déclaration distincte.
Le loueur en meublé a l’obligation de s’inscrire auprès du Guichet des Formalités des Entreprises, dans les 2 semaines suivant le début de son activité, pour obtenir un numéro SIRET.
Deux statuts existent :
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) : pour les propriétaires dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal,
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) : pour les propriétaires dont les recettes dépassent ces seuils.
Quel est le régime d’imposition pour les loueurs en meublé ?
Il existe deux régimes :
- Le régime réel : pour les recettes annuelles supérieures à 77 000 € (ou 188 700 pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). Comme pour les revenus fonciers, ce régime permet de déduire les charges supportées.
- Le micro-BIC : pour les recettes annuelles inférieures à ces seuils, avec un abattement forfaitaire de 50%. Le régime réel reste possible si le propriétaire en fait la demande, mais il convient de souligner que ce régime nécessite la tenue d’une comptabilité commerciale exigeante et le dépôt d’une liasse fiscale avec les documents requis (bilan, compte de résultats, etc).
Comment déclarer mes revenus de location meublée ?
La déclaration varie selon le régime choisi :
- Régime micro-BIC : déclarez vos recettes sur le formulaire n° 2042-C-PRO, à joindre au formulaire n°2042.
- Régime réel : préalablement à votre déclaration de revenus, et au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, vous devrez avoir effectué une télédéclaration de résultats auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), avec le formulaire n°2031 et ses annexes (constituant la liasse fiscale). Reportez le résultat déterminé dans le formulaire n°2031 sur le formulaire n°2042-C-PRO, à joindre au formulaire n°2042.
Dans quelle mesure peut-on changer de régime ?
Le choix du régime fiscal se fait lors de la déclaration de création d’entreprise au début de votre activité. Pour la 1ère année d’activité, il est également possible de signaler votre option pour le régime réel en déposant le formulaire n°2031 dans les délais prévus. Au-delà de la 1ère année, cette option doit être exercée par courrier auprès du SIE, avant la date limite de déclaration des revenus de l’année qui précède celle pour laquelle vous souhaitez exercer l’option (par exemple, si vous souhaitez passer au régime réel au titre de l’année 2025, vous devrez le signaler avant la date limite de déclaration des revenus 2024).
L’option est valable un an et renouvelée automatiquement. Si vous souhaitez revenir au régime micro-BIC, vous devrez dénoncer l’option par courrier au SIE avant la date limite de dépôt du formulaire n°2031 pour l’année précédant celle pour laquelle vous souhaitez renoncer à l’option (par exemple, si vous souhaitez revenir au régime micro-BIC au titre de l’année 2025, vous devrez le signaler au plus tard début mai 2025).
Qu’en est-il du déficit en location meublée ?
Si vous observez un déficit en régime réel, celui-ci est reportable :
- En statut LMNP : pendant 10 ans, uniquement sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle,
- En statut LMP : pendant 6 ans, sur votre revenu global.
3 - Déclarer ses biens immobiliers et leurs occupants
Depuis l’année dernière, les propriétaires doivent déclarer à l'administration fiscale l'occupation de chacun de leurs biens (résidence principale, secondaire, etc.) ainsi que l'identité des occupants.
Une nouvelle déclaration n’est nécessaire qu’en cas de changement tel que :
- Changement de locataire
- Bien devenu inoccupé
- Modification de résidence principale
- Achat d’un nouveau bien
Lors de la déclaration de revenus en ligne, vous devez répondre à un questionnaire sur les changements d’occupation avant la signature. Si un changement est détecté, vous serez redirigé automatiquement vers le service en ligne approprié.
Vous pouvez également informer l’administration fiscale de changements à tout moment via le service en ligne "Gérer mes biens immobiliers" sur impots.gouv.fr.
4 - Dates importantes et procédures
Pour rappel, le service de déclaration en ligne des impôts est ouvert depuis le 11 avril 2024. Les dates limites de déclaration sont les suivantes :
| Vous résidez dans le département numéroté : | La date limite de déclaration en ligne est fixée au : | |
|---|---|---|
| Départements n°01 à 19 (zone 1) et non-résidents | 23 mai 2024 à 23h59 | |
| Départements n°20 à 54 (zone 2) | 30 mai 2024 à 23h59 | |
| Départements n°55 à 976 (zone 3) | 6 juin 2024 à 23h59 | |
Vous devez déclarer avant le 1er juillet 2024 les changements survenus entre le 2 janvier 2023 et le 1er janvier 2024 sur vos biens immobiliers. Cette déclaration permet de vérifier les biens pour lesquels vous devez payer :
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires
- La taxe d’habitation sur les logements vacants
- La taxe sur les logements vacants
À savoir : Le non-respect des obligations de déclaration entraîne une amende de 150 € par local non déclaré.
En cas de difficultés numériques, vous pouvez utiliser le formulaire papier "déclaration d'occupation des locaux par le propriétaire".
Pour plus d'informations et pour effectuer votre déclaration, rendez-vous sur impots.gouv.fr.
