Vous achetez un logement en couple ? Vous héritez d’un bien familial ? Plusieurs solutions permettent de détenir un bien immobilier à plusieurs.
Indivision ou SCI : chaque cadre répond à une logique différente. Le bon choix dépend de votre situation, de votre financement et de ce que vous voulez prévoir en cas de séparation, de succession ou de revente.
L’indivision
L’indivision permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un même bien. Chaque propriétaire possède une quote-part, indiquée dans l’acte d’achat. Elle doit refléter la contribution réelle de chacun : apport, crédit, frais d’acquisition ou travaux.
Le crédit doit être regardé à part. L’indivision ne rend pas les propriétaires automatiquement solidaires, mais le contrat de prêt peut le prévoir entre co-emprunteurs.
Les charges liées au bien sont réparties selon les droits de chacun. Les dépenses du quotidien restent à la charge de celui qui occupe le logement. S’il l’occupe seul, il peut devoir une indemnité d’occupation aux autres.
Les décisions courantes peuvent être prises par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis. Les décisions importantes, comme la vente, exigent en principe l’accord de tous.
Une convention d’indivision permet d’organiser la gestion du bien, son occupation, les charges et les conditions de sortie. Pour un bien immobilier, elle doit être établie par écrit et publiée au service de la publicité foncière.
Enfin, nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Un indivisaire peut demander le partage ou vendre sa quote-part. Si plusieurs indivisaires souhaitent vendre le bien entier, une procédure existe lorsqu’ils détiennent au moins deux tiers des droits indivis. Elle passe par le notaire et peut conduire, en cas de blocage, à une autorisation du tribunal judiciaire.
La SCI
Avec une SCI, le bien appartient à la société. Les associés détiennent des parts sociales. Cette solution permet d’organiser la gestion dans la durée. Les statuts peuvent prévoir les pouvoirs du gérant, l’entrée ou la sortie d’un associé, ainsi que la transmission des parts.
La SCI impose toutefois plus de formalisme : statuts, gestion régulière et obligations propres à toute société.
Elle n’est pas toujours adaptée à une résidence principale. Dans le cadre de l’IFI, l’abattement de 30 % prévu pour la résidence principale ne s’applique pas lorsque le bien est détenu par une SCI de gestion.
La SCI peut aussi faciliter la transmission du patrimoine. Elle permet de transmettre des parts sociales plutôt que le bien lui-même.
Bon à savoir : la fiscalité
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En location vide, l’indivision et la SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés relèvent en principe des revenus fonciers.
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En location meublée, la fiscalité change. En indivision, les loyers relèvent des BIC, c’est-à-dire des bénéfices industriels et commerciaux. Pour une SCI, cette activité peut entraîner une imposition à l’impôt sur les sociétés, sauf si elle reste très limitée : moins de 10 % des recettes totales.
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Pour la transmission, la SCI ne crée pas d’abattement fiscal spécifique. Les règles de donation ou de succession restent liées au lien de parenté et doivent être vérifiées avec votre notaire.
Un choix à adapter à votre situation
Le bon cadre dépend de votre situation familiale, de votre financement et de vos objectifs.
La part de chacun, le remboursement du crédit, l’occupation du logement, les conditions de sortie et la transmission du bien doivent être clarifiés dès le départ.
Votre notaire peut vous aider à choisir le cadre le plus adapté, notamment pour anticiper une séparation, une revente ou une transmission.
