La loi Pinel est une solution pour se constituer un patrimoine immobilier et bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dispositif est reconduit jusqu’à 2024.
Avec la loi Pinel 2021, l’investissement locatif génère des revenus grâce aux versements mensuels des loyers et des économies d’impôt.
Son mécanisme en est très simple. En achetant un appartement éligible à ce dispositif (les maisons individuelles en sont exclues), le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt pendant toute la durée de la location.
Ce dispositif est soumis à conditions. L'achat doit concerner un appartement neuf ou réhabilité (non meublé) dans un immeuble collectif, répondant à des normes énergétiques performantes. Et surtout, il doit se situer dans l’une des 3 zones géographiques « Pinel ». De plus, les revenus du locataire doivent ne pas dépasser un plafond fixé par la loi.
Pour quel type de locataire ?
Vous devrez louer dans les 12 mois qui suivent l’achat et pour au moins 6 ans à un locataire dont c’est la résidence principale. L'éligibilité dépend aussi de la ville du logement et des revenus du locataire dont les ressources de référence sont celles de l’année N-2 (donc 2018 pour cette année 2020 et 2019 pour l’année 2021).
Par exemple, le revenu maximal d’une personne seule habitant Paris (dans la zone A bis) devra être de 38 465 €, alors qu’il sera fixé à 31 352 € pour une personne vivant à Reims ou Clermont-Ferrand (zone B1). Les plafonds augmentent en fonction du nombre de personnes à charge.*
Autre avantage, il est possible de le louer à un membre de sa famille si celui-ci n’est pas inclus dans le foyer fiscal.
Attention, si votre locataire quitte les lieux avant la date, vous devrez rapidement relouer pour pouvoir continuer à profiter du dispositif, et déclarer ce changement au fisc. Si vous souhaitez donner congé avant la date de la fin du contrat, vous devez le signifier 6 mois avant la date effective de fin du contrat de location.
Calculer votre réduction d’impôt
Si le loyer est encadré et plafonné, cet investissement prend de la valeur au fil du temps avec un avantage fiscal croissant. Plus vous louerez longtemps et plus votre réduction d’impôt sera importante. Dans sa version 2021, l’abattement fiscal est le même que les années précédentes : 12 % du prix d'achat de votre bien pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans et toujours à partir du prix de revient. Pour un investissement de 200 000 €, la défiscalisation s’élèvera à 18 % de ce montant pendant 9 ans. C’est-à-dire 200 000 € x 18% soit 36 000 € ou 4 000 €/an sur 9 ans. L’ensemble des coûts d’exploitation comme les intérêts d’emprunt, les assurances et la gestion déléguée sont déductibles. A partir de 2023, et 2024, les avantages fiscaux baissereront progressivement.
Choisir son investissement
Il est essentiel de s’assurer que la ville dans laquelle vous investissez est éligible à la loi Pinel 2021. En effet, la Loi Pinel s’adresse à 3 zones bien précises :
- la zone A bis correspond à Paris et sa proche banlieue.
- la zone A porte sur le reste de la banlieue parisienne, ainsi que des villes comme Lille, Lille, Lyon, Montpellier, Lille, et l’agglomération de la Côte d’Azur.
- et la zone B1 couvre les grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines villes du littoral et la Corse. Ce sont par exemple Nantes, La Rochelle, Bordeaux, Toulouse, Bayonne et Annecy.
Une grande majorité des territoires d’Outre-Mer sont également éligibles avec une réduction d’impôt de 23 % à 29 % selon que l’on s’engage à louer 6 ou 9 ans.
Les petites et moyennes surfaces sont généralement plus rentables parce qu’elles sont plus rares, et la demande de location importante. De plus, le coefficient multiplicateur qui permet de fixer le loyer plafonné favorise ces surfaces.
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* Source : service public, 2018, bail conclu en 2020
