Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
L’article 1304 du Code civil définit la condition suspensive comme l’événement futur et incertain dont dépend l’exécution du contrat.
Dans le cadre d’une vente immobilière, cela signifie que l’acte de vente ne sera signé que si toutes les conditions prévues sont remplies. Sinon, le contrat devient caduc, sans pénalité pour les parties.
Ces conditions sont discutées au moment de l’offre d’achat, puis formalisées dans le compromis ou la promesse de vente. Une fois toutes les conditions levées, le notaire convoque les parties pour signer la vente. À ce stade, ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent se désengager.
La condition suspensive d’obtention de prêt
Obligatoire en cas de financement, cette clause protège l’acquéreur s’il n’obtient pas son crédit. Depuis la loi Scrivener du 13 juillet 1979, le compromis doit préciser:
- le montant emprunté
- le taux maximal
- la durée du prêt
L’acheteur dispose en général de 60 jours pour transmettre une réponse d’un organisme prêteur. Ce délai peut être prolongé si les deux parties sont d’accord.
Bon à savoir : en cas de financement par plusieurs prêts, chacun dépend de l’obtention des autres (loi du 10 janvier 1978). En pratique, les notaires demandent souvent deux refus de prêt pour annuler la vente.
Peut-on renoncer à cette clause ?
Oui, mais sous conditions strictes. L'acquéreur doit rédiger à la main une mention obligatoire (article L313-42 du Code de la consommation) précisant qu’il renonce à cette protection. Cette mention figurera également dans l’acte de vente. Cette renonciation peut rassurer le vendeur et faciliter la négociation du prix, en supprimant l’incertitude liée à la mise en place d’un prêt.
Quelles sont les autres conditions suspensives courantes ?
Le compromis peut contenir d’autres clauses, tant qu’elles sont légales et acceptées par les deux parties.
Les plus fréquentes concernent :
- l’absence de servitude ou d’hypothèque
- la renonciation au droit de préemption de la commune
- la surface réelle du bien
- l’obtention d’un permis de construire
- le changement d’usage ou de destination
- l’autorisation de travaux ou de lotissement
Des clauses spécifiques peuvent être ajoutées, en fonction du projet ou de la localisation du bien.
