La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut être la bonne solution afin de vous aider dans la constitution de votre projet immobilier, mais peut aussi se révéler inappropriée voire complètement inutile dans certains cas. Nous vous aidons à y voir plus clair en faisant le tri entre les avantages et les inconvénients.
Les principaux avantages
La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui possède le gros avantage d'évoluer dans un cadre juridique avec peu de contraintes. La rédaction des statuts permet d’établir des règles de gestion et ainsi d’organiser les relations entre les actionnaires et les associés de manière plus ou moins flexible.
1. Optimiser fiscalement ses donations
L’avantage majeur de la constitution d’une SCI est le bénéfice fiscal en cas de donation. De la même manière qu’en indivision il est possible de transmettre votre patrimoine de votre vivant. Vous pouvez attribuer des parts de votre SCI une fois tous les 15 ans à vos ayant-droit afin de transmettre au maximum de votre vivant sans droits de succession. Les plafonds d'abattements dépendent du lien de parenté entre vous et vos bénéficiaires. De plus, pour réaliser cette donation il est nécessaire de déterminer la valeur de chaque part. La valeur d’une part sociale en SCI est calculée en divisant l'actif net par le nombre de parts au capital de la société. Une décote de plus ou moins 10 % est ensuite appliquée à ce montant. La diminution de la valeur des parts est également un mécanisme avantageux lors d’une donation car il permet de réduire la fiscalité appliquée au titre de la donation.
Pour en savoir plus, consultez notre article :“SCI ou indivision : quelle est la meilleure option?”
2. Transmettre plus facilement son patrimoine
Par défaut les héritiers d’un patrimoine immobilier se trouvent en état d’indivision et possèdent les mêmes droits. Ceci implique d’être d’accord sur tous les actes de gestion. Il leur est par exemple impossible de le louer ou le vendre sans l’accord de tous, ni même de procéder à des transformations. Cette situation peut entraîner de nombreux désaccords entre les indivisaires. La société civile immobilière offre ainsi certains avantages dans le cas où vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier. Elle permet de regrouper les biens immobiliers au sein de la société et de faciliter la répartition et les pouvoirs de chacun entre les membres de la famille. Si l'un d'eux souhaite partir avec un montant qui correspond à son héritage, il peut céder ses parts aux autres associés.
Les principaux inconvénients
Si il est facile de créer une SCI, il est primordial de faire appel à un professionnel pour en rédiger les statuts afin qu’ils correspondent parfaitement à vos objectifs. Ceci engendre des coûts qui peuvent être disproportionnés par rapport aux avantages potentiels, si vous ne prévoyez pas de bénéficier pleinement des aspects juridiques et fiscaux spécifiques d’une SCI.
1. Contraintes administratives
Si vous cherchez une solution simple pour gérer un bien immobilier, une SCI peut ajouter une charge financière et administrative supplémentaire, notamment en termes de coûts de création, puis de comptabilité, de tenue des registres et de rapports annuels. De plus, tous les associés doivent se réunir une fois par an lors d’une assemblée générale. Lors de cette réunion sera validé la comptabilité de la société avec ses recettes et ses dépenses tenues à jour.
2. Fiscalité de la SCI
Contrairement à ce que nous pourrions penser, en dehors du cas où l'on est assujetti à l'impôt sur les sociétés, la fiscalité de la SCI est semblable à celle à laquelle nous sommes soumis lorsque l’on acquiert des biens personnellement. Ainsi la SCI est redevable de la taxe foncière, de l'impôt sur les plus-values, et de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si la SCI perçoit des revenus vous pouvez choisir d'être assujetti soit à l'impôt sur le revenu soit à l'impôt sur les sociétés (IS).
Pour en savoir plus consultez notre article “Quelle fiscalité s’applique à une SCI?” ”
3. Responsabilité financière
En tant qu'associé d'une SCI, vous êtes personnellement responsable des résultats de la société à hauteur de vos parts sociales. Si la SCI rencontre des difficultés financières, vos biens personnels pourraient être engagés pour couvrir ces dettes. Si vous cherchez à limiter votre responsabilité, d'autres formes juridiques pourraient être plus adaptées.
En conclusion, la constitution d’une SCI a donc beaucoup d’intérêt en cas de transmission à plusieurs bénéficiaires car elle vous permet de l’organiser dans le temps et d’optimiser fiscalement au mieux vos donations. De plus, si vous êtes extrêmement fiscalisé vous pouvez tirer parti d’une imposition sur les sociétés. Cela représente également un intérêt si vous souhaitez construire un patrimoine immobilier qui génère des revenus conséquents et qui risquent de vous faire passer à la tranche supérieure de l’imposition.
Néanmoins, la constitution d’une SCI n’est pas une bonne solution si vous ne possédez qu’un unique bien immobilier car elle va générer plus de coûts qu’elle n’en rapportera.
De même, elle n’a pas beaucoup d'intérêt pour organiser votre transmission si vous n’avez qu’un seul enfant.
