Vous achetez un logement en couple ? Vous héritez d’un bien familial avec votre fratrie ? Le cas d’un logement en indivision est fréquent et soulève de nombreuses questions.
Tant que les différents propriétaires s’entendent, l’indivision ne pose en général, pas ou peu de problèmes. Les choses peuvent se gâter en cas de séparation ou dans certains cas de succession, surtout si le bien a été occupé par un ou plusieurs indivisaires. Alors comment fonctionne le régime de l’indivision ? Voici quelques éléments de réponses.
Comment définir la répartition des parts au moment de l’acquisition en indivision ?
Le principe de base de l’indivision est simple : chaque indivisaire détient une quote-part du bien, définie lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette quote-part correspond à la capacité de financement de chacun.
A titre d’exemple, si Madame bénéficie d’un apport contrairement à Monsieur et que Monsieur et Madame payent la même mensualité de crédit, alors Madame détient une quote-part supérieure.
Attention, les quotes-parts sont mentionnées dans l’acte à titre indicatif et peuvent faire l’objet d’une régularisation auprès du notaire au moment du partage de l’indivision, si l’un des indivisaires est en mesure de prouver qu’il a contribué plus que prévu aux divers frais d’amélioration et de conservation liés au bien. Sont considérés comme frais d’amélioration les travaux apportant une réelle plus-value au bien. Quant aux frais de conservation, ils correspondent aux coûts de l’assurance, de l’impôt foncier, des charges de copropriétés et aux mensualités du crédit.
Qui paye les charges liées au bien ?
Chaque indivisaire doit payer les charges de conservation et d’amélioration à hauteur de ses parts dans l’indivision. Par exemple, si je suis propriétaire en indivision et que je détiens 60% du bien, je devrai payer 60% des charges.
Attention, cette règle ne s’applique pas aux charges courantes, liées à l’occupation privative du bien comme le chauffage, l’eau, la taxe d’habitation… qui sont intégralement à la charge des personnes qui habitent le logement.
Dans l’hypothèse où un indivisaire occupe le bien, il se doit d’assumer l’intégralité des charges d’occupation et généralement une indemnité d’occupation au bénéfice des autres indivisaires (forme de loyer).
Que se passe-t-il si l’un des indivisaires ne paie pas ?
Chaque indivisaire étant responsable à hauteur de ses parts dans l’indivision, le principe de solidarité ne s’applique pas. Ce qui veut dire qu’en cas de dette, un indivisaire ne peut pas être contraint de payer en lieu et place d’un autre indivisaire.
Néanmoins, si un accord est trouvé et que l’un des indivisaires supporte l’intégralité des charges de conservation ou d’amélioration (par exemple mensualités du prêt, travaux, assurance…), il y aura régularisation au moment du partage de l’indivision.
Comment se prennent les décisions entre indivisaires ?
Certaines décisions peuvent être prises par un indivisaire seul. C’est le cas des dépenses nécessaires à la conservation du logement (par exemple : souscription à un contrat d’assurance, travaux de réparation…).
Néanmoins la plupart des décisions doivent être prises à la majorité des 2/3 des parts de l’indivision (par exemple : conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation, délégation de la gestion du bien à un tiers…), voire à l’unanimité pour les actes plus importants (par exemple : vente, hypothèque, donation…).
Que se passe-t-il si l’un des indivisaires veut vendre ?
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : c’est ce que dit la loi.
Toutefois, un indivisaire ne peut pas mettre le bien en vente sans l’accord de tous les membres de l’indivision à moins de détenir au moins deux tiers des parts du bien et de saisir le tribunal de grande instance. Dans ce cas, une procédure précise doit être respectée :
Lorsque le notaire informe les différents propriétaires de la volonté d’un indivisaire de vendre, les autres indivisaires ont alors trois mois pour réagir. S’ils s’y opposent, le tribunal de grande instance pourra ordonner une vente aux enchères judiciaires. S’ils ne réagissent pas et ne s’y opposent pas, le notaire constate la mise en vente par procès-verbal. Le tribunal de grande instance est alors saisi pour autoriser la vente du bien.
Si un indivisaire veut se retirer de l’indivision, il peut aussi vendre uniquement sa quote-part. Dans ce cas, les autres indivisaires sont bien sûr prioritaires pour l’acquérir.
