Le rôle du notaire
Le notaire est un officier public qui assure la sécurité juridique des transactions.
Il rédige le compromis de vente, l’acte authentique de vente et effectue un ensemble de formalités administratives et juridiques afin de préparer la vente. Une autre de ses missions est de collecter différentes taxes pour le compte de l'État.
Les frais de notaire incluent donc toutes les taxes perçues et reversées à l’État, ainsi que les “émoluments” du notaire, autrement dit ses honoraires.
La rémunération des notaires est réglementée pour chaque mission (vente, donation, contrat de mariage, successions). Elle sera donc scrupuleusement la même quel que soit le notaire que vous choisirez.
Notez que faire appel à un notaire est obligatoire lors d’une vente immobilière et que les frais de notaire sont incontournables. Le paiement des frais de notaire incombe toujours à l’acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
De quoi se composent les frais de notaire ?
1. Les droits de mutation
Les droits de mutation sont des taxes perçues par l'État et les collectivités locales. Ils comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Ils sont calculés au pourcentage de la valeur du bien immobilier, et leur taux varie en fonction de la nature du bien (ancien ou neuf) et de sa situation géographique.
2. Les émoluments du notaire
Calculés sur une base tarifaire définie par la loi, ils sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier. Tous les notaires appliquent donc les mêmes tarifs.
3. Les frais divers
Le notaire engage certains frais pour le compte de l’acquéreur comme les frais d'obtention de documents administratifs, les frais d'enregistrement, de publication et autres dépenses nécessaires. Ils doivent lui être remboursés et sont rassemblés dans les “frais divers”.
Une différence entre neuf et ancien
Les frais de notaire ne seront pas les mêmes si vous achetez un bien neuf ou ancien.
1. Frais de notaire dans le neuf
Les frais de notaire pour un logement neuf représentent 3 à 4% du prix d’acquisition du bien. Il peut s’agir :
- D’un logement acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et vendu sur plans ;
- D’un logement achevé et encore jamais habité au moment de la vente.
2. Frais de notaire dans l’ancien
Dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 8% de la valeur du bien. Un logement est considéré comme ancien à partir du moment où il a été habité avant la vente, peu importe qu’il l’ait été pendant 6 mois ou 100 ans.
Comment sont-ils calculés ?
Les frais collectés par le notaire auprès de l’acquéreur sont tous calculés selon des règles différentes. Voici le détail de chacun d’entre eux :
1. Les droits de mutation
Presque partout en France, le taux de mutation appliqué est de 5,80% du prix de vente (5,80665 % exactement). Il varie toutefois légèrement d’un département à l’autre puisque ce sont les Conseils Départementaux qui fixent ce taux en partie chaque année.
Quelques départements conservent encore un taux à 5,09 % du prix de vente (5,09006 % exactement) : l’Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976).
Pour calculer le montant de ces droits, il suffit de multiplier le prix d’achat du bien par 5,80 % ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu.
Exemple :
Pour un bien dans l’ancien situé à Périgueux (24) à 200 000 €, les droits de mutation s’élèvent à 11 613 € (200 000 € X 5,80665 % = 11 613 €).
2. Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire est calculée en fonction du prix de vente du bien à l’aide d’un barème qui fonctionne par tranche de prix.
À cette somme doit être ajoutée une TVA à 20%.
Qu’il y ait un ou deux notaires qui s’occupent de la vente (un notaire pour l’acquéreur et un pour le vendeur, ou un seul notaire qui gère les intérêts des deux), le prix à supporter pour l’acquéreur sera le même. Les notaires se partagent les tâches et les émoluments en proportion.
| Tranches | Taux applicable depuis le 1er janvier 2021 | |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500€ | 3,870% | |
| De 6 500€ à 17 000€ | 1,596% | |
| De 17 000€ à 60 000€ | 1,064% | |
| Plus de 60 000€ | 0,799% | |
Tranches : tranches de prix de vente
Exemple :
Toujours pour un bien à 200 000 € :
200 000 x 0,799% = 1 598 €
1 598 x 20% = 319,6
1 598 + 319,6 = 1 917,6 €
Les honoraires du notaire s’élèvent à 1 917 €.
3. Les frais divers
Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire fixe un montant estimatif qu’il évalue en fonction du nombre de démarches et de formalités administratives à réaliser pour mener la vente à bien. Ce montant s’élève en moyenne à 1 400 euros.
Il faut ensuite ajouter le montant de la publicité foncière, qui représente 0,10% du prix de vente, avec un minimum de 15 euros.
À quel moment sont payés les frais de notaire ?
Le notaire est en général amené à intervenir deux fois pour mener à bien une vente.
D’abord lors de la signature d’un avant-contrat de vente : promesse ou compromis de vente. Le notaire rédige ainsi un “acte authentique” qui confère à l'avant-contrat une valeur juridique étendue et décisive en cas de litige (notamment si une des parties sollicite l'exécution forcée de la vente). Il faut noter néanmoins qu’un avant-contrat peut être signé entre les parties sans la présence d’un notaire, sous forme de sous-seing privé.
Le notaire interviendra en revanche obligatoirement lors de la signature de l’acte authentique de vente (environ 3 mois après), qui conférera la pleine propriété du bien à l’acquéreur. Les frais de notaire sont payés le jour de la signature.
Le montant total des frais d'acquisition est payé au notaire par virement bancaire le jour de la signature de l'acte de vente (ils sont en général appelés quelques jours avant).
