Il était temps ! Depuis 1965, les règles s’appliquant aux copropriétés n’avaient pas changé et s’étaient complexifiées. La gestion des copropriétés est simplifiée.
La gouvernance en copropriété se répartit entre l’assemblée qui délibère, le syndic qui exécute et applique le règlement de copropriété, et le conseil syndical qui assiste et contrôle le syndic. Toutes les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ont été modifiées ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Face au désinvestissement et à un absentéisme croissant en assemblée générale, une simplification dans les prises de décision s’est imposée.
Un conseil syndical renforcé
Plusieurs innovations redonnent du pouvoir aux copropriétaires et au conseil syndical. Sans attendre l’assemblée générale, le conseil syndical peut décider des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, la préservation de la santé ou à la sécurité physique de ses occupants. Mais les travaux de rénovation énergétique ou d'amélioration, l'approbation des comptes, et la fixation du budget prévisionnel relèvent toujours de l’Assemblée générale.
Des prises de décision plus simples en assemblée générale
Certaines décisions demandaient auparavant un vote à la double majorité - soit au moins 66% des voix. Un vote par majorité simple suffit maintenant, par exemple pour supprimer des vide-ordures. De nouveaux formats sont mis en place pour voter en AG. Une majorité d’un tiers suffit pour déclencher un second vote, et il est possible de voter par correspondance avec un formulaire normé. Le digital s’invite dans les AG avec la possibilité d’utiliser la visio et l’audio conférence, ou tout autre moyen électronique. Cette mesure s’applique aussi aux « petites » copropriétés.
Des règles allégées pour petites copropriétés
Les «petites copropriétés» (moins de 5 lots) n’ont plus l’obligation de constituer un conseil syndical ou de tenir une assemblée générale – si tous les copropriétaires donnent leur accord par écrit - pour prendre certaines décisions, et de tenir une comptabilité en partie double Seule l’assemblée générale annuelle reste obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes. Une réunion peut se tenir à tout moment à la demande du syndic ou de l’un des copropriétaires.
Faciliter le changement de syndic
La mise en concurrence des syndics tous les 3 ans est supprimée, et sa périodicité est déterminée sur une durée décidée en assemblée générale. Si le contrat est d’une année, de manière systématique, une mise en concurrence devra être votée tous les ans sauf si une dispense a été votée l’année précédente. Afin de ne pas négliger la transition entre deux syndics.
Pour y remédier, le syndic sortant doit assurer ses responsabilités jusqu’au lendemain de sa révocation, et transmettre le dernier PV de l’AG, tous les documents relatifs à la situation de la trésorerie et les références du compte bancaire dans un délai de quinze jours au nouveau syndic. Le syndic sortant doit également communiquer en même temps que les archives « papier », les documents archivés en version numérique. Le contrat du syndic peut être résilié au cours des trois mois précédents son terme et sans indemnité à l’initiative du syndicat ou du syndic ou en cas de manquements graves.
Un nouveau contrat socle obligatoire
Un nouveau modèle type de contrat de copropriété est instauré. Approuvé en assemblée générale, Il doit indiquer la durée du mandat, la date de prise d'effet, les éléments de détermination de la rémunération du syndic et les conditions d'exécution de sa mission.
Le syndic peut proposer des prestations complémentaires autres que celles de sa mission de syndic» mais elles n’ont pas à être précisées dans le contrat. Ces prestations annexes laissées à la « créativité » du syndic font l’objet d’une convention approuvée à la majorité simple en assemblée générale. Le syndic non professionnel est exclu de ce nouveau contrat socle mais il peut présenter à l’assemblée générale un contrat conforme au contrat type.
Concernant la rémunération du syndic, une part est établie forfaitairement pour les prestations de gestion courante, et unitairement pour des prestations particulières listées de manière exhaustive.
Accéder au nouveau modèle de contrat de syndic
Découvrir le formulaire de vote par correspondance
