Déclarer votre logement ne suffit pas toujours. Quotas, secteurs réservés aux résidents, copropriété ou sous-location : les règles varient selon la commune, le logement et votre statut de propriétaire ou de locataire.
Les règles changent selon l’adresse
Les communes et intercommunalités peuvent adopter des règles différentes. Celles-ci peuvent même varier d’un quartier à l’autre.
Une résidence principale peut être louée jusqu’à 120 jours par an. La commune peut toutefois abaisser ce plafond à 90 jours. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux et Montpellier ont notamment pris cette décision.
Pour un logement qui n’est pas votre résidence principale, une autorisation de changement d’usage peut être exigée avant la première nuitée.
À Paris, Bordeaux et Marseille, cette autorisation est soumise à compensation. Le propriétaire doit recréer une surface de logement, selon les conditions fixées localement. À Lyon, la règle dépend plus précisément de l’adresse et de la surface. La compensation est obligatoire dans l’hypercentre et pour les logements d’au moins 35 m² situés ailleurs dans la ville. Hors hypercentre, un particulier peut toutefois obtenir sans compensation une seule autorisation temporaire de 9 ans pour un logement de moins de 35 m². Les personnes morales doivent compenser dès le premier mètre carré, quelle que soit l’adresse.
Certaines communes limitent plutôt le nombre d’autorisations. Saint-Malo applique des quotas par secteur et ne délivre qu’une autorisation par propriétaire. Annecy utilise également un dispositif de quotas et de zonage. Montpellier a également instauré une zone plafonnée. Lorsque la limite est atteinte, une demande peut être refusée ou placée sur liste d’attente.
Dans certains territoires, le PLU peut aussi réserver des secteurs aux résidences principales. Cette possibilité concerne les zones soumises à la taxe sur la vacance ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires.
Les possibilités de location doivent donc être vérifiées à l’adresse exacte du bien.
L’enregistrement ne vaut pas autorisation
Depuis le 20 mai 2026, le Code du tourisme prévoit une déclaration préalable avec enregistrement auprès d’un téléservice national.
En pratique, la version définitive de ce service n’est pas encore ouverte. La Direction générale des Entreprises annonce son déploiement au second semestre 2026. Pendant cette transition, les loueurs continuent leurs démarches auprès des communes.
À son ouverture, même les loueurs déjà enregistrés devront demander un numéro national. Une période transitoire est prévue, mais sa durée n’est pas encore publiée.
Le début d’activité doit également être déclaré sur le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche doit intervenir dans les 15 jours. Elle permet notamment d’obtenir un numéro SIRET.
Le numéro d’enregistrement ne remplace jamais une autorisation de changement d’usage, un quota ou une règle du PLU.
La copropriété peut limiter la location
Après la déclaration du logement, le copropriétaire doit en informer le syndic.
Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.
Dans une copropriété existante, le règlement peut être modifié pour interdire cette activité dans les logements qui ne constituent pas une résidence principale. Cette possibilité suppose que le règlement interdise déjà les activités commerciales dans les lots non destinés au commerce.
Le premier vote relève de la double majorité. Il doit réunir la majorité de tous les copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix.
Si les conditions de l’article 26-1 sont réunies, un second vote immédiat peut toutefois être organisé à la majorité de toutes les voix. Cette procédure spécifique ne vise pas la location temporaire d’une résidence principale.
Un locataire ne peut pas sous-louer librement
Dans un logement loué comme résidence principale, le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire. Cet accord doit également porter sur le prix demandé.
Le loyer au m² payé par le sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire principal. Une copie de l’autorisation et du bail doit lui être remise.
Sans accord écrit, le locataire s’expose à la résiliation de son bail. Il peut aussi devoir restituer les sommes perçues grâce à la sous-location.
L’autorisation du propriétaire ne dispense pas de respecter les règles locales et celles de la copropriété. Dans le parc social, la sous-location touristique est interdite.
Le DPE peut bloquer une autorisation
En France métropolitaine, cette exigence concerne actuellement les logements soumis à une autorisation de changement d’usage.
Le logement doit être classé entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme qui ne constituent pas la résidence principale du loueur devront respecter un niveau énergétique minimal. Ils devront être classés entre A et D en métropole. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les classes A à E seront admises.
Le classement change la fiscalité
Les revenus de la location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les recettes perçues en 2026, un meublé non classé relevant du micro-BIC bénéficie d’un abattement de 30 %. Le seuil du régime est fixé à 15 000 euros.
Pour un meublé classé, l’abattement atteint 50 % et le seuil s’élève à 83 600 euros.
Un dépassement isolé ne provoque pas immédiatement le passage au régime réel. Si le seuil est dépassé pendant deux années consécutives, le régime réel s’applique l’année suivante.
Le loueur peut aussi choisir ce régime pour déduire ses charges. Les abattements réduisent la base imposable, et non le montant de l’impôt lui-même.
Vérifier avant de publier
Commencez par interroger la mairie ou l’intercommunalité sur l’adresse exacte du logement. Consultez ensuite le PLU et le règlement de copropriété.
Si vous êtes locataire, obtenez l’accord écrit du propriétaire. Un numéro d’enregistrement ne remplace jamais une autorisation locale ou contractuelle.
