Lorsque l’achat d’un bien immobilier s’effectue à plusieurs, un cadre juridique s’impose. Deux options s’offrent à vous : l’indivision ou la Société Civile Immobilière (SCI). Chacune présente des avantages et des contraintes selon la nature de votre projet.
La différence entre les deux régimes
L’indivision s’applique automatiquement lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien et en assume la responsabilité à hauteur de ses parts.
Dans une SCI, c’est la société qui devient propriétaire du bien. Les associés détiennent des parts sociales et participent aux bénéfices ou aux pertes, à proportions de leur participation au capital.
La prise de décision
L’indivision repose sur les règles prévues par le Code civil. Les décisions importantes nécessitent l’accord de tous les individaires ou d’une majorité selon les cas. Il est possible d'établir une convention d'indivision pour clarifier le fonctionnement ou simplifier la gestion.
La SCI permet de déterminer librement les modalités de gouvernance au moment de la rédaction des statuts : pouvoirs du gérant, modalité de vote, répartition des décisions. Dès le départ, tout est cadré, pour faciliter la prise de décision et assurer une gestion sereine du bien dans le temps.
Les côuts et formalités
L’indivision est simple à mettre en place et ne génère pas de frais particuliers, sauf en cas de rédaction d’une convention. Cela renforce l’attractivité de ce régime pour une revente envisagée à court terme.
La SCI implique en revanche des formalités juridiques et administratives. Ces démarches représentent un côut initial et un suivi administratif annule non négligeables.
La sortie du régime
Nul ne peut être contraint de rester en indivision. Un indivisaire peut demander la vente du bien avec l’accord des autres ou à défaut, saisir le tribunal. Il peut aussi céder sa part, les autres indivisaires bénéficient alors d’un droit de priorité pour l’acheter.
Dans une SCI, chaque associé peut revendre ses part, mais la dissolution de la société requiert l’accord de tous. Les statuts prévoient généralement une clause d’agrément qui facilite la transmission mais complexifie la sortie. Contrairement à l'indivision, il n'est donc pas possible de forcer la vente du bien au sein d'une SCI. Cette structure protège la détention de l'actif immobilier.
La fiscalité
Revenus locatifs
- Location nue : les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, que le bien soit détenu en indivision ou en SCI
- Location meublée : en indivision, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC. En SCI, cette activité est considérée comme commerciale et entraîne en principe une
imposition à l’IS, sauf si elle reste
accessoire (moins de 10 % des recettes totales)
Transmission du patrimoine
La SCI n’offre pas d’avantage fiscal
particulier lors d’une donation ou d’une succession.
Les
abattements sont identiques dans les deux cas :
- 100 000 € entre parents et enfants
- 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS
- 31 865 € pour un petit-enfant
- 15 932 € entre frère et sœur
- 7 967 € pour un neveu ou une nièce.
Les dettes liées au bien sont déduites de la valeur transmise pour le calcul des droits.
Être bien conseillé avant de se décider
Le choix entre indivision et SCI dépend avant tout de votre situation et de vos objectifs. Pour définir le cadre le plus adapté, mieux vaut vous faire accompagner par un professionnel capable d’analyser votre projet et d’en mesurer les conséquences patrimoniales.
