Un nouveau décret, paru le 20 août 2023 au Journal Officiel, détaille le calendrier des mesures d’interdiction concernant la mise en location des logements les plus énergivores, dits “passoires thermiques”. De plus, il précise les conditions dans lesquelles on ne peut imposer des travaux aux propriétaires.
Rappel des mesures
Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des biens classés F ou G. De plus, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de logements consommant plus de 449 kW/m2 de surface habitable par an, c’est-à-dire avec un diagnostic DPE supérieur à la classe maximale de G, ne peuvent plus les mettre en location.
Le gouvernement a déterminé plusieurs objectifs à cette nouvelle réglementation :
- Protéger les locataires des factures d’énergie trop élevées ;
- Alerter les propriétaires tout en leur laissant le temps nécessaire pour réaliser les travaux de rénovation et de mise aux normes ;
- Limiter la pollution de nos logements.
Le calendrier détaillé
Ces règles s'appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats. Pour la métropole, seront interdits à la location :
- Janvier 2025 : les logements classés G.
- Janvier 2028 : les logements classés F.
- Janvier 2034 : les logements classés E.
- Janvier 2028 : les logements classés G.
- Janvier 2031 : les logements classés F.
Précision concernant les travaux
Le décret offre un éclairage juridique pour les propriétaires confrontés à la mise aux normes de leurs biens loués. Si un locataire estime que le logement dépasse le DPE minimal, il peut demander une mise en conformité. Faute de retour du propriétaire, il peut saisir le juge qui déterminera le cas échéant la nature des travaux et le délai de réalisation.
Il pourra aussi “réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux”, article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Cependant, certaines clauses protègent les propriétaires précise le décret :
- Dans le cas d’une copropriété, on ne peut pas interdire à un copropriétaire de louer son logement, s'il a réalisé ces travaux de partie privative et demander à l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation de travaux de parties communes, même si cette dernière les refuse.
- Également dans le cas d’une copropriété, on ne peut pas imposer au propriétaire de faire des travaux dans son logement, s’il "démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal".
- Un juge ne pourra pas imposer des travaux de mise en conformité s’ils risquent de fragiliser le bâtiment et donc de mettre en péril sa structure.
- Il en va de même si des autorisations d’urbanisme et/ ou de permis de construire nécessaires ne sont pas délivrées. Cela peut être le cas lorsque le bien se trouve à proximité de sites patrimoniaux et historiques, par exemple.
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