Publié le 05/03/2026 - Mis à jour le 05/03/2026
Le dispositif Jeanbrun a été validé par le Conseil constitutionnel puis publié au Journal officiel le 20 février 2026. Il succède au Pinel et instaure un nouveau statut du bailleur privé fondé sur l’amortissement du bien.
Comment fonctionne le dispositif
Le principe est simple : chaque année, une part de la valeur du bâti est déduite des loyers.
Dans le neuf
- 3,5 % en location intermédiaire
- 4,5 % en location sociale
- 5,5 % en location très sociale
Dans l’ancien (avec travaux)
- 3 % en location intermédiaire
- 3,5 % en location sociale
- 4 % en location très sociale
Régime réel vs micro-foncier
| Régime réel avec Jeanbrun | Micro-foncier |
|---|---|
| Déduction des charges réelles sur les loyers (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais…) | Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers |
| Amortissement du bâti déductible des revenus fonciers | Aucun amortissement possible |
| Base imposable calculée après déduction des charges et de l’amortissement | Base imposable = 70 % des loyers |
| Possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) | Aucun déficit imputable sur le revenu global |
Le micro-foncier privilégie la simplicité. Le régime réel avec Jeanbrun offre davantage de possibilités pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif.
Bon à savoir :
- Le dispositif concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif
- Les maisons individuelles ne sont pas éligibles
- Il s’applique aux logements neufs ou anciens sous condition de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition*
- Le plafond d’amortissement est fixé à 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions de location sociale ou très sociale sont remplies*
- Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant 9 ans minimum
- La location à un membre de la famille est interdite
- Des plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés*
- Il est applicable aux biens acquis ou achevés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Les amortissements sont pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente
* Les montants précis des plafonds de loyers et de ressources, ainsi que certaines modalités techniques, sont fixés par décret pris en application de la loi de finances pour 2026.
