Vous louez un logement non-meublé et vous avez réalisé des travaux ? Avant de déclarer vos revenus fonciers, le choix du régime fiscal mérite d’être vérifié.
Micro-foncier : une solution simple, mais limitée
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez en principe du micro-foncier, sauf situations particulières. Son fonctionnement est simple ; vous déclarez vos loyers, puis l’administration applique automatiquement un abattement de 30 %. En contrepartie, vous ne pouvez rien déduire de plus. Si vous avez engagé des travaux importants, ce régime peut donc être moins adapté.
Régime réel : vos charges peuvent être déduites
Avec le régime réel, vous déclarez vos loyers et vous déduisez vos charges pour leur montant réel. Cela peut concerner les frais de gestion, certaines taxes dont la taxe foncière, les assurances, les intérêts d’emprunt et les travaux déductibles.
Le régime réel s’applique automatiquement lorsque vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Vous pouvez aussi le choisir volontairement en déposant une déclaration n° 2044. Ce choix vous engage pendant 3 ans. À l’issue de cette période, l’option est reconduite chaque année si vous continuez à déposer une déclaration n° 2044. Le choix doit donc être fait avec soin. Il s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.
Exemple :
Vous percevez 12 000 € de loyers annuels. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % représente 3 600 €. Votre revenu foncier imposable est donc de 8 400 €. Si vos charges et travaux déductibles atteignent 6 000 €, le régime réel ramène ce revenu imposable à 6 000 €. Dans cette situation, le régime réel est plus favorable.
Tous les travaux ne sont pas déductibles
La nature des travaux est le point clé. L’administration distingue les travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’ amélioration, et les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration peuvent être déduites lorsqu’elles concernent un logement loué et respectent les conditions fiscales. Une rénovation électrique, la remise en état d’un logement ou le remplacement d’un chauffage peuvent entrer dans ce cadre.
En revanche, les dépenses qui créent un nouvel ouvrage, une nouvelle surface habitable ou modifient fortement la structure du bien ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Elles peuvent valoriser le logement, mais elles ne relèvent pas d’une charge déductible.
C’est le cas, par exemple, de l’aménagement de combles en chambre, de la transformation d’un garage en logement ou de la construction d’une piscine.
Le déficit foncier reste encadré
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt peut être déduite de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste n’est pas perdu, il peut être reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est aussi le cas de la part du déficit liée aux intérêts d’emprunt.
Une condition doit toutefois être respectée : le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation du déficit.
Rénovation énergétique : un plafond doublé sous conditions
Pour certains travaux de rénovation énergétique, le plafond du déficit foncier peut être porté à 21 400 €. Le dispositif concerne les logements classés E, F ou G avant travaux, puis classés A, B, C ou D après travaux. Pour être retenues dans la déclaration des revenus 2025, les dépenses devaient avoir été payées au plus tard le 31 décembre 2025, avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022.
Même après la date limite de déclaration applicable à votre département, il reste possible de modifier sa déclaration en ligne tant que le service de déclaration reste ouvert. Pour la campagne 2026, cette correction reste possible jusqu’au 25 juin. Une fois ce délai passé, il faudra attendre l’ouverture du service de correction en ligne, accessible après réception de l’avis d’impôt, de mi-août à mi-décembre 2026. Au-delà, le contribuable peut encore déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale, en principe jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement de l’impôt. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, ce délai court donc jusqu’au 31 décembre 2028. En cas de rejet ou d’absence de réponse de l’administration, un recours devant le juge reste possible.
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