Fissures sécheresse : les documents à vérifier avant de vendre ou louer
Depuis le 1er juillet, le zonage des sols exposés au retrait-gonflement des argiles a changé. Avant de vendre, louer ou céder un terrain constructible, un réflexe s’impose : vérifier que les documents remis à l’acheteur ou au locataire sont toujours à jour.
Un nouveau zonage des sols argileux
Le retrait-gonflement des argiles concerne les sols qui se rétractent en période sèche, puis gonflent avec le retour de l’eau. Ces mouvements peuvent fragiliser les fondations et provoquer des fissures, surtout sur les maisons individuelles.
Une nouvelle carte nationale classe les terrains selon leur exposition à ce risque. Les zones d’exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020.
Ce classement ne signifie pas qu’un logement est fragilisé. Il indique un niveau d’exposition du terrain.
Un ERP peut devoir être actualisé
L’État des Risques et Pollutions, ou ERP, informe l’acheteur ou le locataire sur les risques connus autour d’un bien. Il doit dater de moins de 6 mois. Mais cette durée ne suffit pas toujours. Si les informations ne sont plus exactes au moment de la promesse, de l’acte authentique ou du bail, le document doit être actualisé.
Un ERP établi avant le 1er juillet 2026 n’est donc pas automatiquement caduc. En revanche, il doit être vérifié si le nouveau zonage modifie les informations liées au bien.
Cette vigilance concerne aussi les dossiers déjà engagés, lorsque la signature intervient après le changement de zonage.
Terrain constructible : l’étude de sol à anticiper
Si vous vendez un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable doit être remise à l’acquéreur. Elle doit être jointe à la promesse de vente ou, s’il n’y a pas de promesse, à l’acte authentique.
Mieux vaut donc l’anticiper dès la mise en vente. Sans ce document, le dossier peut devoir être complété avant la signature, avec un risque de retard dans la transaction.
Le bon réflexe avant de vendre ou de louer
Le nouveau zonage ne bloque pas les projets. Il impose surtout de vérifier les bons documents au bon moment.
Avant de signer, consultez la situation du bien sur Géorisques ou via l’outil officiel Errial. Un ERP récent n’est pas toujours suffisant : il doit aussi correspondre à la situation réelle du bien au jour de la signature.
Le Fonds Prévention Argile peut aider certains propriétaires à financer un diagnostic ou des travaux préventifs. Ce dispositif reste expérimental dans 11 départements et vise les propriétaires occupants de maisons individuelles situées en zone d’exposition forte.
Depuis le 1er mai 2026, ses critères ont été assouplis. Le diagnostic peut notamment être financé même si la maison présente déjà des fissures. Pour les travaux préventifs, les fissures peuvent désormais atteindre jusqu’à 5 mm, contre 1 mm auparavant.
Ce dispositif concerne la prévention des désordres sur les maisons existantes. Il ne remplace pas les obligations liées à l’ERP ou à l’étude de sol lors d’une vente.
